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9只首批公募REITs上市首日集体飘红 投资者不能把公募REITs当股票来炒

财经 来源:北京商报      时间:2021-06-22 10:17:13

9只首批公募REITs上市首日集体飘红,其中蛇口产园涨幅最高,收涨14.72%。但投资者要注意,不能把公募REITs当成股票来炒,否则可能会让投资者感到失望。

公募REITs全称叫不动产投资基金,主要的业务就是募集投资者的资金,投资于基础设施,然后用收费等方式盈利,并在一个财务年度末把可分配利润的90%强制分配给投资者,专家说它的风险收益性介于股票和债券之间,属于新事物。但是历史上类似的基金还是存在的,投资者可以借鉴它们的二级市场走势。

投资者首先可以类比封闭式证券投资基金,也是只能在二级市场交易,不能申购和赎回。本栏想说的是,这些封闭式证券投资基金后期都是在打折交易,1元净值的基金二级市场交易价格一般为0.8-0.9元,而这个公募REITs虽然说从投资方向上与封闭式证券投资基金不同,但是交易环节的特征还是非常相似的,6月21日上市首日价格大幅上涨,明显体现出投资者炒新的特征,但当公募REITs发行越来越多,规模越来越大,也不再新鲜,那时候投资者将会回归理性,决定其价格的还得是它的收益情况,假如收益性达不到投资者的预期,不排除其交易价格有跌破面值的可能。

这9只公募REITs只是第一批,可以预见的是,后续会有更多的公募REITs发行,当然,早期公募REITs的表现一定还是不错的,否则后面的发行将会出现困难,这是投资者都明白的道理。但是随着发行数量越来越多,很多经济较发达的省份还会发行第二批甚至第三批,未来公募REITs的数量可能大幅超出投资者的预期,那时候投资者能够比较的投资品种很多,也不会傻瓜化地购买,业绩将成为给公募REITs定价的最重要指标。

那么这些公募REITs的业绩将会怎么样?一般来说,它们具有公共事业的属性,不太可能出现太大的亏损,但同时也不会是特别赚钱的项目,因为很有前景的项目会去通过主板或者创业板、科创板上市,收益性较高的也会考虑向大企业发行PPP项目,所以能够成为公募REITs投资项目的一般都是收益相对稳定,风险不大的项目。

所以本栏认为,公募REITs并非严格介于股票和债券之间,而是更多地偏向于债券,那么既然是债券,如果收益率水平不是那么高的话,投资者可以参照企业债和国债的内部收益率来给公募REITs定价,但本栏认为如果是110元以上的定价,还是有些偏高。当然,如果未来国家降息,对于公募REITs来说属于利好,不过现在全球央行都在酝酿加息,在这个背景下,降息的概率不高,如果跟随全球加息,公募REITs的价格也将承压。

所以本栏说,公募REITs的属性更加偏向债券,投资者不要把它当成股票炒作,还是要当成债券对待,当然,申购然后在二级市场卖出获利短期看还是可行的。(周科竞)

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