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土地拍卖“点状”升温,新一轮土地制度改革或将开启

财经 来源:第一财经      时间:2024-08-07 08:34:44

第一财经 作者:孙梦凡

盛夏时节,开发商对热门地块兴趣高涨,土拍市场频现高溢价成交,部分城市更是诞生出“地王”。

据不完全统计,在刚过去的七月份,北京、上海、杭州、南京等地,均出现了高热地块,有的成为区域内新晋“地王”,有地块竞价几十轮被争抢、还有地块成交溢价率高达40%。

各大城市也屡屡“收金”,中指研究院数据显示,7月全国各类用地出让金top10中,前十名城市分别是:北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州。不过整体来看,土地市场的高热仍是“点状”现象,市场整体仍呈“缩量”之势。

微观层面,土拍仍在寻求回温;宏观层面,新一轮土地制度改革或将开启。

业内认为,二十届三中全会《决定》进一步明确了土地制度改革方向,本次新型城镇化与深化土地制度改革高度关联,土地资源的合理配置以及高效利用、盘活是重要方向。土地价格也将更多由市场供求关系决定,土地端的限制性政策有望进一步优化调整,如核心城市取消土地端限价等。

热点城市地块被争抢

在刚结束的七月份,哪个城市是土拍市场的“赢家”?

据中指研究院发布的《中国土地市场月报(2024年7月)》显示,7月全国各类用地出让金top10城市中,前十的城市分别是:北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州。

具体到住宅用地,出让金TOP20的城市中:北京166亿元排名第一、成都150亿元排名第二、西安93亿元排名第三;第四到第十为上海、杭州、合肥、苏州、南京、温州、福州。

从前七月整体情况看,北京依然是今年的土拍“大阵地”,前七月住宅用地出让金898亿元位居第一,杭州648亿元排名第二、上海515亿元排名第三;其后则为西安、成都、合肥、厦门、南京等。

一线城市、热点二线城市,是当下房企争抢的“主战场”,不仅榜单显示出该特征,今年出现的那些高溢价、甚至“地王”地块,也大多位于热点一二线城市,房企投资集中度正越发集中。

比如一线城市的北京,今年频频出现高价成交项目,土拍市场可谓热闹不已。7月25日,保利发展联合北京建工竞得北京市海淀区一宗涉宅用地,总价89.01亿元刷新片区纪录,成为海淀区新晋“地王”。

这块地故事颇多。早在2016年时,万科+住总联合体曾以59亿元竞得海淀区西北旺镇19号地块,但是因项目要求100%自持、住宅部分要全部作为租赁住房,19号地块先是住总退出,随后万科也退地、土地重新挂牌出让。

如今,保利发展联合北京建工,多年后重新竞得该地块,不过价格已较曾经大幅增长,起始出让价和上限价格分别为86亿元、103亿元,而2016年时分别为44亿元、59亿元。据中指研究院统计,这块地是7月全国住宅用地成交总价最高地块,销售指导价也达到9万元/平方米。

一线城市中的上海,土拍也有“小惊喜”出现。比如“沪九条”出台后,7月9日当地举行2024年三批次土拍,且取消了土地溢价率封顶10%的要求,也未在出让条件中规定相关房地联动价。其中,杨浦区平凉社区地块和杨浦区长白社区地块,最终成交溢价率分别达到21.2%和17.1%。

其他城市热点项目也不断涌现。7月31日,南京鼓楼区凤凰街道一宗地块出让,这是鼓楼区龙江板块近年首次推出的住宅用地。最终经41轮竞价,由南京金基通产置业有限公司摘得,总价4.68亿元,成交楼面价32572元/平方米,溢价率达到20.62%。

在杭州,7月30日,滨江区白马湖宅地公开出让,挂牌起始价19.46亿元,起始楼面价20938元/平方米,采取“价高者得”原则确定竞得人。由于该板块内宅地已10年未供应,最终经过42轮竞价后,绿城以27.16亿元竞得,成交楼面价29223元/平方米,溢价率逼近40%。

不过整体来看,当下土拍市场难言已然回温,房企投资节奏也较为集中、谨慎。

据中指研究院数据,2024年1~7月,TOP100企业拿地总额4307.1亿元,同比下降38.0%,相较1-6月降幅继续扩大2.2个百分点。“拿地向核心城市优质地块聚焦的趋势持续,土拍市场和销售市场分化加剧,促使房企拿地短期内整体依旧保持审慎态势。”

央国企份额会否持续提升?

地产盘整期的土拍市场中,央国企是绝对的市场“主力军”。

今年前七月,新增货值规模最高的三家房企,分别为建发房产、华润置地和保利发展。其中,建发房产以621亿元新增货值占据榜单第一,华润置地以571亿元位列第二,保利发展新增货值规模为508亿元,位列第三;前十房企新增货值总额共4315亿元,占百强房企的32.4%。

土地是销售的“粮仓”,当下不仅在土拍市场,央国企销售上的市场份额也不断提升。

中指研究院企业研究总监刘水表示,从中指研究院《2024年1-7月中国房地产企业销售业绩排行榜》和《2024年1-7月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》可见,部分央国企销售表现韧性较强。

他表示,比如绿城中国,去年7月销售额排名第7,今年7月排名第3 。越秀地产去年7月销售额排名第13,今年7月排名第9 ,提升4名。保利置业去年7月销售额排名第25,今年7月排名第17 ,提升8名。中建壹品去年7月销售额排名第39,今年7月排名第18 ,排位大幅提升21名。

“短期来看,近几年房地产央国企销售、拿地的市场份额提升,肯定是持续的状态,这类企业有融资优势、有较强的品牌优势,在市场深度调整时期,抗风险能力更强。”刘水认为。但从长期来看,随着房地产市场逐步恢复常态,民营房企的市场份额或会再提升。

“经营开发能力较强的房地产央国企就10多家,总体规模有限。”刘水表示,特别是当前居民对“好房子”的需求在提升,10万亿市场规模下,地方国企没有能力支撑市场。而部分民营房企经营效率较高,产品力强,一旦市场恢复常态,这些企业竞争力较强,或会提升市场份额。

此外在宏观层面,土地市场也将更加市场化、高质量方向发展。

日前二十届三中全会提出,要“优化土地管理,健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度”,“建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制”,以及“优化城市工商业土地利用,加快发展建设用地二级市场,推动土地混合开发利用、用途合理转换,盘活存量土地和低效用地”等原则。

中指研究院表示,综合来看,本次新型城镇化与深化土地制度改革进行了高度关联,土地资源的合理配置以及高效利用、盘活是重要方向。另外,土地价格也将更多由市场供求关系决定,土地端的限制性政策有望进一步优化调整,如核心城市取消土地端限价等。

“未来人口持续增加的优势地区,新增城镇建设用地指标或将得到更多保障,‘人、房、地’联动机制的建立将发挥更大效能。”该研究院表示,此外,妥善处置闲置存量土地的配套政策,也有望加速落地落实,盘活存量土地,提高土地资源利用效率,是房地产行业高质量发展的必然要求。

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